Quando começamos a pensar mais seriamente no nosso futuro financeiro, percebemos que não queríamos colocar todo o nosso dinheiro em um único tipo de investimento.
Aos 50 anos, começamos a olhar para os investimentos de uma maneira diferente. Já não pensamos somente em fazer o dinheiro crescer. Também pensamos em construir patrimônio, diversificar nossos investimentos e, principalmente, criar fontes de renda que possam nos ajudar no futuro.
Foi nesse caminho que os Fundos de Investimento Imobiliário, os famosos FIIs, passaram a fazer parte da nossa carteira.
Assim como aconteceu quando começamos a estudar a renda fixa, no início tivemos muitas dúvidas. Afinal, quando ouvimos falar em fundos imobiliários, é comum pensar imediatamente em imóveis, aluguéis e renda mensal.
Mas será que investir em fundos imobiliários é a mesma coisa que comprar um imóvel para alugar?
A resposta é não.
Os FIIs têm características próprias, fazem parte da renda variável e apresentam riscos que precisam ser conhecidos antes de investir. Ao mesmo tempo, podem ser uma alternativa interessante para quem deseja ter exposição ao mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro.
Neste artigo, queremos compartilhar o que aprendemos sobre os fundos imobiliários e explicar por que eles passaram a fazer parte da nossa estratégia de investimentos.
O que são fundos imobiliários?
Os Fundos de Investimento Imobiliário são fundos que reúnem o dinheiro de vários investidores para aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário.
De maneira simples, podemos imaginar um grupo de pessoas juntando recursos para participar de investimentos imobiliários sem que cada uma precise comprar um imóvel inteiro.
Os recursos de um FII podem ser utilizados em diferentes tipos de ativos, dependendo da estratégia e do regulamento de cada fundo.
Existem fundos que investem diretamente em imóveis, como shopping centers, galpões logísticos e edifícios comerciais. Também existem fundos que investem em títulos e valores mobiliários relacionados ao mercado imobiliário.
Ao comprar uma cota de um FII, o investidor passa a ter uma pequena participação naquele fundo.
Foi justamente essa possibilidade de participar do mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro que chamou nossa atenção.
Por que os fundos imobiliários chamaram nossa atenção?
Comprar um imóvel para gerar renda pode ser uma estratégia interessante, mas envolve valores elevados e uma série de responsabilidades.
É preciso encontrar o imóvel, negociar a compra, cuidar da documentação, acompanhar manutenção, procurar inquilino, lidar com possíveis períodos de vacância e administrar outros custos.
Nos fundos imobiliários, a administração dos ativos fica sob responsabilidade dos profissionais envolvidos na gestão e administração do fundo.
Isso não significa que o investidor não precise acompanhar seus investimentos.
Muito pelo contrário.
Uma das coisas que aprendemos é que investir em FII não significa simplesmente comprar uma cota e esquecer o assunto.
É necessário entender onde o fundo investe, quais são seus ativos, como está sua gestão, quais são seus riscos e de onde vêm os rendimentos distribuídos.
Para nós, essa possibilidade de participar do mercado imobiliário de uma forma mais acessível foi um dos pontos que despertou nosso interesse.
Como os fundos imobiliários geram renda?
Essa é uma das perguntas mais comuns de quem começa a pesquisar sobre FIIs.
Os rendimentos podem vir das receitas produzidas pelos imóveis ou dos ativos financeiros que fazem parte da carteira do fundo.
Em um fundo que possui imóveis alugados, por exemplo, parte da receita pode vir dos aluguéis pagos pelos inquilinos.
Imagine um fundo que possui vários galpões logísticos alugados para empresas.
Os contratos de aluguel geram receitas para o fundo. Depois de considerados os custos e as regras aplicáveis, parte dos resultados pode ser distribuída aos cotistas.
Já um FII que investe principalmente em títulos imobiliários pode ter sua receita relacionada aos juros e demais resultados desses investimentos.
Por isso, dois FIIs podem ter estratégias bastante diferentes, mesmo fazendo parte da mesma categoria.
Os rendimentos distribuídos periodicamente são uma das características que fazem os FIIs chamarem a atenção de quem busca construir uma fonte de renda passiva.
Mas existe uma informação muito importante que aprendemos:
rendimento periódico não significa renda garantida.
Esse cuidado é fundamental.
Fundos imobiliários não são renda fixa
Essa talvez seja uma das primeiras coisas que precisamos entender antes de investir em FIIs.
Apesar de muitos fundos distribuírem rendimentos periodicamente, os fundos imobiliários pertencem à renda variável.
Isso significa que o preço das cotas pode subir ou cair.
Podemos comprar uma cota por determinado preço e, algum tempo depois, ela estar valendo mais ou menos.
Além disso, os rendimentos distribuídos também podem variar.
Portanto, não devemos olhar para um FII como se fosse um investimento de renda fixa com uma remuneração previamente conhecida.
Essa diferença é muito importante, principalmente para quem está começando a investir depois dos 50 anos.
Quando começamos a estudar os FIIs, percebemos que não bastava olhar apenas para o valor recebido todos os meses.
Precisávamos entender de onde aquele rendimento estava vindo e o que estava acontecendo dentro do fundo.
E foi aí que os relatórios gerenciais passaram a ter uma importância muito grande para nós.
Quais são os principais tipos de FIIs?
Quando começamos a estudar fundos imobiliários, percebemos rapidamente que não existe apenas um tipo de FII.
Existem diferentes estratégias.
FIIs de tijolo
Os chamados FIIs de tijolo investem principalmente em imóveis físicos.
Podem ter em sua carteira, por exemplo:
- shopping centers;
- galpões logísticos;
- prédios comerciais;
- hospitais;
- hotéis;
- outros empreendimentos imobiliários.
Nesse caso, os resultados podem estar relacionados principalmente às receitas provenientes da exploração desses imóveis.
Por isso, é importante conhecer os imóveis que fazem parte da carteira e entender fatores como localização, ocupação e qualidade dos contratos.
FIIs de papel
Os FIIs de papel investem principalmente em títulos relacionados ao mercado imobiliário.
Entre esses ativos estão os Certificados de Recebíveis Imobiliários, conhecidos como CRIs.
Nesse caso, a dinâmica é diferente dos fundos que possuem imóveis físicos.
O investidor precisa entender que existem riscos relacionados aos créditos e às operações que fazem parte da carteira.
FIIs híbridos
Também existem fundos que combinam diferentes estratégias.
Um fundo pode, por exemplo, ter exposição tanto a imóveis quanto a ativos financeiros relacionados ao setor imobiliário.
A estratégia de cada fundo deve ser analisada individualmente.
Por isso, não devemos escolher um FII apenas porque ouvimos que ele "paga bons rendimentos".
Precisamos entender como ele ganha dinheiro.
É possível receber renda mensal com FIIs?
Sim, muitos FIIs distribuem rendimentos periodicamente e essa é uma das características que mais chama a atenção dos investidores.
Para quem pensa em independência financeira, ter uma carteira capaz de produzir renda pode ser bastante interessante.
Mas é importante evitar uma armadilha:
não devemos considerar o rendimento de hoje como se fosse garantido para sempre.
A renda distribuída pode mudar de acordo com os resultados do fundo e com as condições do mercado.
Um imóvel pode ficar vazio.
Um inquilino pode enfrentar dificuldades.
Um contrato pode ser renegociado.
Um ativo pode perder valor.
Um fundo de papel pode enfrentar problemas relacionados aos créditos de sua carteira.
Por isso, quando pensamos em renda passiva, precisamos pensar também em diversificação e acompanhamento.
A renda periódica é uma possibilidade dos FIIs, não uma promessa de renda permanente.
Como escolher um fundo imobiliário?
Essa é uma pergunta que recebemos com frequência, mas acreditamos que não existe uma resposta única.
Não queremos indicar um FII específico como se existisse um investimento perfeito para todo mundo.
O que aprendemos é que precisamos estudar antes de investir.
E uma das ferramentas que mais utilizamos para conhecer melhor um fundo são os relatórios gerenciais.
É nos relatórios que começamos a conhecer melhor o fundo
Quando começamos a estudar os fundos imobiliários, percebemos que não basta olhar para o nome do FII ou para o valor que ele está pagando de rendimentos.
Existe muito mais informação por trás de cada fundo.
Os relatórios gerenciais são uma fonte importante para acompanhar o que está acontecendo com o patrimônio e os resultados do fundo.
Neles podemos encontrar informações sobre os imóveis ou ativos que fazem parte da carteira, ocupação, contratos, receitas, distribuição de rendimentos, movimentações realizadas pela gestão, perspectivas e outros dados importantes.
Por isso, uma das coisas que estamos aprendendo na nossa caminhada é a importância de ler e, principalmente, entender os relatórios.
Não adianta simplesmente abrir um relatório e olhar os números.
Precisamos procurar entender o que aqueles números estão dizendo.
Um fundo pode apresentar um rendimento aparentemente interessante, mas, quando analisamos seus relatórios, podemos encontrar informações que merecem mais atenção.
Da mesma forma, um fundo que inicialmente não chama tanta atenção pode apresentar características que fazem sentido dentro de determinada estratégia.
O relatório ajuda, mas não deve ser analisado sozinho
Também aprendemos que não devemos tomar uma decisão de investimento com base em apenas uma informação.
O relatório gerencial é uma peça importante da análise, mas precisamos olhar o conjunto.
Alguns pontos que consideramos importantes são:
1. Entender a estratégia do fundo
Precisamos saber se estamos diante de um fundo de tijolo, papel, híbrido ou outra estratégia.
2. Conhecer os ativos
Se for um fundo de imóveis, queremos entender quais são esses imóveis, onde estão localizados e como estão ocupados.
3. Observar a diversificação
Ter exposição a diferentes imóveis, regiões, segmentos ou ativos pode ajudar a reduzir a dependência de um único investimento.
4. Analisar os rendimentos
Os rendimentos são importantes, mas não devem ser analisados isoladamente.
Precisamos entender de onde eles estão vindo e se aquele resultado faz sentido diante da estratégia e das características do fundo.
5. Conhecer a gestão
A qualidade da gestão é outro fator importante.
Os relatórios ajudam a acompanhar as decisões tomadas pela gestão e a evolução do fundo ao longo do tempo.
6. Observar o preço da cota
O preço também precisa ser analisado dentro do contexto do fundo.
Não devemos comprar simplesmente porque uma cota parece "barata", nem deixar de estudar um fundo porque sua cota está mais cara.
O mais importante é aprender a analisar
No começo, alguns termos dos relatórios podem parecer complicados.
Foi assim conosco.
Precisamos aprender aos poucos o significado das informações, comparar períodos e entender o que estava acontecendo com cada fundo.
E acreditamos que esse processo de aprendizado é fundamental.
Não existe um relatório que diga: "este é o melhor fundo para você".
A decisão depende dos objetivos, da estratégia e do perfil de cada investidor.
Por isso, quanto mais aprendemos a ler e interpretar as informações disponíveis, mais condições temos de escolher os fundos que fazem sentido para a nossa própria estratégia.
Hoje, quando estudamos um FII, procuramos não olhar apenas para o rendimento que ele distribuiu.
Queremos entender o que existe por trás daquele rendimento.
Para nós, essa mudança de comportamento foi muito importante.
Em vez de perguntar apenas:
"Quanto esse fundo paga?"
Passamos a perguntar:
"Como esse fundo ganha dinheiro? O que está acontecendo com os seus ativos? E será que ele faz sentido para a nossa estratégia?"
É esse tipo de análise que acreditamos que todo investidor deveria buscar antes de tomar uma decisão.
Quais são os riscos dos fundos imobiliários?
Esse foi um dos pontos que mais levamos a sério quando começamos a estudar essa modalidade.
Todo investimento possui riscos, e com os FIIs não é diferente.
Entre os riscos estão as oscilações do mercado, mudanças nas taxas de juros, condições econômicas, problemas relacionados aos imóveis, vacância, desvalorização dos ativos e liquidez das cotas.
Risco de vacância
Imagine um fundo que possui um prédio comercial.
Se uma parte significativa do prédio ficar sem inquilinos, a receita gerada pelos aluguéis poderá diminuir.
Isso pode afetar os resultados do fundo.
Risco de mercado
As cotas negociadas na bolsa podem sofrer oscilações.
Mesmo que os imóveis do fundo continuem existindo e gerando receitas, o preço da cota pode cair por causa das condições do mercado.
Taxas de juros, expectativas econômicas e comportamento dos investidores podem influenciar os preços.
Risco de liquidez
Outro ponto importante é a liquidez.
Nem todo FII possui o mesmo volume de negociação.
Por isso, pode haver situações em que o investidor tenha mais dificuldade para vender suas cotas pelo preço que gostaria.
Risco de gestão
Também precisamos lembrar que existe uma equipe responsável pela gestão do fundo.
As decisões tomadas pela gestão podem influenciar diretamente os resultados.
Por isso, conhecer a estratégia e acompanhar a atuação da gestão faz parte da análise.
E quanto é preciso para começar?
Uma das coisas interessantes dos FIIs é que não precisamos comprar um imóvel inteiro para ter exposição ao mercado imobiliário.
Os fundos são divididos em cotas, e o investidor pode comprar essas cotas por meio da bolsa de valores.
O valor necessário para começar depende do preço da cota e da estratégia de cada investidor.
Mas existe uma diferença importante entre poder começar com pouco dinheiro e estar preparado para investir.
Antes de pensar em comprar FIIs, acreditamos que é importante ter uma organização financeira mínima.
Não faz sentido investir todo o dinheiro disponível em renda variável enquanto ainda não temos uma reserva para situações de emergência.
Para nós, investir começa antes da escolha do investimento.
Começa com organização.
FIIs combinam com quem tem 50 anos?
Essa é uma pergunta que não tem uma resposta igual para todo mundo.
A idade, sozinha, não determina se alguém deve ou não investir em FIIs.
Precisamos considerar objetivos, prazo, patrimônio, renda, conhecimento e tolerância às oscilações.
Para quem está aos 50 anos, talvez exista uma preocupação maior com preservação de patrimônio e geração de renda futura.
Mas isso não significa que a pessoa precise abandonar a renda variável.
Na nossa visão, o mais importante é entender o papel que cada investimento pode desempenhar dentro da carteira.
Renda fixa pode ter uma função.
FIIs podem ter outra.
Outros investimentos também podem cumprir papéis diferentes.
O objetivo não deve ser encontrar um investimento que faça tudo sozinho.
O objetivo é construir uma carteira que faça sentido para a nossa realidade.
Por que os FIIs fazem parte da nossa estratégia?
No nosso caso, os fundos imobiliários entraram na carteira porque enxergamos neles uma forma de participar do mercado imobiliário sem precisar comprar diretamente um imóvel.
Também gostamos da possibilidade de receber rendimentos periodicamente.
Mas isso não significa que colocamos todo o nosso dinheiro em FIIs.
Assim como aprendemos com a renda fixa, acreditamos que diversificação é importante.
A nossa estratégia está sendo construída aos poucos.
Não queremos correr atrás de ganhos rápidos.
Queremos construir patrimônio com disciplina, conhecimento e paciência.
E talvez essa seja uma das maiores mudanças que tivemos depois dos 50 anos.
Hoje, pensamos menos em "ficar ricos rapidamente" e muito mais em construir uma vida financeira melhor para o futuro.
O que aprendemos investindo em fundos imobiliários?
Nossa experiência com FIIs também nos ensinou algumas coisas que consideramos importantes.
A primeira é que não devemos investir em algo que não entendemos.
A segunda é que rendimento periódico não significa investimento sem risco.
A terceira é que não devemos tomar decisões baseadas somente na indicação de outra pessoa.
A quarta é que precisamos aprender a ler os relatórios e acompanhar a evolução dos fundos.
E a quinta é que investir exige paciência.
Existem momentos em que as cotas sobem.
Existem momentos em que caem.
E precisamos estar preparados emocionalmente para essas oscilações.
Isso é especialmente importante quando estamos investindo pensando em objetivos de longo prazo.
FIIs podem ajudar na independência financeira?
Acreditamos que podem fazer parte dessa caminhada.
Mas não devemos tratar os FIIs como uma fórmula mágica.
A independência financeira depende de vários fatores:
- quanto conseguimos poupar;
- quanto investimos;
- por quanto tempo investimos;
- como nossos investimentos se comportam;
- quanto precisamos para manter nosso padrão de vida;
- e, principalmente, das decisões que tomamos ao longo dos anos.
Os FIIs podem contribuir para a construção de uma carteira que gere renda, mas não substituem planejamento financeiro.
No nosso caso, eles fazem parte de um projeto maior.
Queremos combinar organização financeira, aportes regulares, diversificação e visão de longo prazo.
Nosso jeito de olhar para os investimentos depois dos 50
Talvez essa seja a principal mensagem que queremos deixar neste artigo.
Aos 50 anos, não precisamos ter todas as respostas.
Também não precisamos começar com uma grande quantidade de dinheiro.
Precisamos começar com conhecimento e organização.
Foi isso que percebemos ao longo da nossa caminhada.
Primeiro aprendemos que precisávamos cuidar melhor do nosso dinheiro.
Depois começamos a estudar os investimentos.
Conhecemos a renda fixa.
Estudamos CDB, Tesouro e LCI.
E, no caminho, também conhecemos os fundos imobiliários.
Ainda estamos aprendendo.
E continuaremos aprendendo.
Porque investir não é chegar a um ponto em que sabemos tudo.
É acompanhar, estudar, rever nossas escolhas e continuar construindo.
Conclusão: vale a pena investir em fundos imobiliários aos 50 anos?
Para nós, os fundos imobiliários fazem sentido como parte da nossa estratégia de investimentos.
Eles nos permitem participar do mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel diretamente e oferecem a possibilidade de receber rendimentos periodicamente.
Mas também aprendemos que FIIs são investimentos de renda variável e que seus preços e resultados podem oscilar.
Por isso, antes de investir, é importante estudar o fundo, entender sua estratégia, conhecer os riscos e, principalmente, ler e compreender os relatórios e as informações divulgadas pelo fundo.
Não precisamos escolher um investimento porque alguém disse que ele é bom.
Precisamos aprender a analisar e descobrir se aquele investimento faz sentido para nós.
Aos 50 anos, acreditamos que ainda temos muito tempo para construir.
Talvez não tenhamos começado tão cedo quanto gostaríamos.
Mas aprendemos que isso não precisa ser motivo para desistir.
Cada aporte é um passo.
Cada relatório que estudamos é uma oportunidade de aprender.
Cada investimento que analisamos aumenta nosso conhecimento.
E cada decisão consciente pode nos aproximar um pouco mais da independência financeira que estamos buscando.
Nós começamos nossa caminhada aos 50 anos. E os fundos imobiliários passaram a fazer parte dessa história.
Se você também está nessa fase da vida e começou a pensar mais seriamente no seu futuro financeiro, esperamos que nossa experiência possa ajudar você a perceber que ainda é possível começar.
Não existe idade perfeita para cuidar melhor do dinheiro.
Existe o momento em que decidimos começar.
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